“830”新政首周，至少1.55万人冲进售楼部。

这个数字，比新政前一周（8.21-8.27）涨了13%；单周成交999套，更是环比上涨34%。

到底是哪些人，加入了第一波抢房大队？

(资料图)

这两天楼市君走访中心区部分热点项目，给大家分享下第一手消息。

壹

中心区升温快

低总价、低楼层单位也抢手

从世联东一院统计数据来看，上周中心区的看房人气和成交回暖速度明显胜过近郊区。

尤其是天河、海珠、荔湾三大核心区，上周成交量环比涨幅超过40%。

楼市君实探了解到，无论认房不认贷，还是首套两成首付，各个楼盘都已跟进。 （具体以银行政策为准）

结合销售透露的讯息，现阶段在中心区出手的客群，主要有两个特征：

其一，“卖一买一”置换客较多，以周边地缘买家为主。

这群人本就有换房计划，在新政刺激下，购房意向明显增加了。

其二，不少人倾向选中小户型，中低楼层、北向单位也很抢手。

毕竟，如今市区小户型越卖越贵，而且不同 朝向、楼层之间的差价很明显。

买家预算不多的情况下，低楼层的中小户型性价比更高。

以荔湾新盘珠实西关都荟为例，同样是11楼89平四房，南向单位比北向总价高出近19万。

算下来，两套房 单价相差2100元/ 平。

｜南北向单位差价明显

广州楼市发布摄

万汇天地朗庭也很类似，82平低楼层北向单位折后不到400万， 两成首付不到80万。

而如果是92平南向三房，楼层差不多的房源总价约470万，单价高3000元/平。

｜万汇天地朗庭样板间实拍

广州楼市发布摄

据销售透露，过去一周项目卖了二三十套。低总价房源想锁房，还得提前冻资。

至于很多人关心的价格问题，目前市区项目都很坚挺，除了常规优惠，并没有明显让步。

甚至还有开发商透露，交首付期限也缩短了。之前能延期到明年，现在都是1-3个月要交齐。

贰

再等，卖房更难

趁早抓住置换窗口期

那么，置换客到底嗅到了什么样的信号，要在第一波出动呢?

认房不认贷、两成首付这两条新政，都是给买家更大的杠杆。

比起刚需，出手意愿更强的，还是有房可卖的置换客。

对置换买家来说，即便一开始月供高点，后续还能通过卖房提前还款。

同时，他们置换的唯一方向就是去买一手。

尤其在荔湾、海珠等老城区，老房子楼龄高，户型落后，换回二手房意义不大。

新房无论配套、品质、户型都在升级，未来更容易流通。

｜广州市区航拍图

广州楼市发布摄

站在置换的角度来看，买新房选择不难，更头痛的是卖房越来越难。

链家数据显示，8月下半月到现在，广州二手从13.3万套增长至13.7万套，日均增加约200套。

而从8月31号开始，近一周日均挂牌量已接近300套，挂牌速度提升了50%。

| 截图来源：链家

这种情况下，降价卖房是大趋势。

根据楼市君此前的调查，接近9成业主最近是在降价卖房。

业主割肉卖房，但核心问题只有一个，刚需到底接不接盘。

现阶段，刚需买家被一二手市场分流，同时在跟开发商和业主进行博弈，占据主动权。

换房客就不一样，无论政策继续放松还是止步于此，未来三个月都是窗口期。

假如政策继续放松，“5改2”出台或限购松动，中心区将率先反弹。

结合最近限价放开，以及市面上各种传闻流出，这种可能性还真不低。

一旦限购大闸被打开，肯定会刺激置换需求释放，中心区买入门槛还会升高。

这就不难解释，为何市区一些北向、中低楼层房源卖得都不错。

| 截图来源：社群

退一步讲，即便今年不再有新政，楼市大概率又会进入横盘期。

但，接下来如果横盘，又跟上半年行情完全不一样。

按目前挂牌量的增长速度 ， 两三个月后的二手市场， 一定不会比现在好。

到时候你想置换，也比新政初期更难。这一点，才是很多人等不起的原因。

所以说，比较理性的决定，还是趁着最近这波热度，换房、卖房同步进行 。

| 荔湾白鹅潭航拍

| 广州楼市发布摄

如今市场正进入新一轮周期，每个人都要看清自己的身位，做出最利于自己的选择。

对于广州楼市接下来的变化，你有何看法？

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